1/- La contribution du CRH-Gabon à la lutte contre la paupérisation des populations gabonaises au travers de l'unité stratégique d'activité (USA) de NZENG-AYONG.

Outre les missions traditionnelles assignées au Compte de Refinancement de l'Habitat du Gabon (CRH-Gabon), des actions suivantes ont été menées en direction des couches sociales les plus modestes.

Partant du constat que bon nombre de compatriotes ne trouvaient pas de logements répondant à leur situation financière auprès des promoteurs installés au Gabon, le Chef de l'Etat en sa qualité de Haute Autorité de tutelle du CRH-Gabon, sur rapport du Président du Comité de Gestion, a instruit l'Administrateur Général d'explorer les voies et moyens permettant de répondre favorablement aux attentes de cette catégorie de gabonais.

C'est dans ce cadre que le CRH-Gabon a recouru à l'expertise du Fonds Africain pour. l'Habitat (FAH) - Organisme intergouvernemental basé à Nairobi au Kénya - en vue de faire bénéficier également notre pays de son expérience dans la revalorisation des matériaux locaux, à l'instar de ce qui a été réalisé en Afrique Orientale et Australe.

Ainsi, en collaboration technique avec le Ministère de l'Habitat et l'appui financier du Ministère des Finances, des études de factibilité ont été menées et ont abouti à l'appropriation des techniques de fabrication des tuiles en fibro-ciment et des briques en terre stabilisée (bts) ou en agglo, par des jeunes gabonais (cinq (5) par Province) formés in situ.

Les output de cette opération pilote décliné en Unité Stratégique d'Activité (USA) du CRH-Gabon se sont traduits par l'édification des villas de trois (3) et quatre (4) chambres en état d'habitabilité (puisque carrelées) dont les prix oscillent entre FCFA 9.000.000 et FCFA 10.500.000 sur le site de Nzeng-Ayong, au Nord de Libreville, mis à cette fin par le Ministère de l'Habitat. Toutes choses rentrant dans le cadre de l'amélioration des conditions de vie des populations à faibles revenus en milieu urbain voire rural.

1. Exemption de la Taxe sur la Valeur Ajoutée TVA) sur les Taux d'intérêts de tous les crédits refinançables auprès du CRH-Gabon, soit 1W % (Instruction n° 127/98 de la loi de finance n°008/1998).

2. Elargissement des refinancements à l'habitat diffus et à l'auto-construction, afin d'orienter l'action du CRH-Gabon au profit des gabonais attributaires d'un titre de propriété, et souhaitant construire eux mêmes leur maison (Instructions du Chef de l'Etat à l'Administrateur Général du CRH-Gabon, entérinée par le comité de gestion en sa séance du 19 Mai 1998).

3. Suppression de l'apport personnel, soit 10 % du montant du crédit immobilier sollicité. (Instructions du Chef de l'Etat au Comité de Gestion du CRH-Gabon et aux Banques agréées par lettre N° 00124/PR du 17 Mai 1999).

4. Enregistrement gratis aux Domaines de tous les actes de vente des logements à caractère socio-économique édifiés sur toute l'étendue du territoire national. (Instructions du Chef de l'Etat au Ministre de l'Economie et des Finances par lettre N° 00193/PR du 8 Juin 1999).

5. Simplification des procédures et réduction du temps de cycle du procédure d'attribution d'un titre de propriété par la mise en place d'un Guichet unique et l'allègement des coûts des facteurs de production. (Instructions du Chef de l'Etat au Ministre de l'Habitat et à celui des Finances, avec ampliation au CRH-Gabon par lettre N° 00152/PR du 19 Mai 1999).

6. Baisse du prix d'acquisition d'un logement éligible au refinancement du CRH-Gabon passant de FCFA 19.900.000 à FCFA 15.000.000 afin de favoriser l'accession d'un plus grand nombre de gabonais à revenus modestes à la propriété de leur logement de- type social. (Instructions du Chef de l'Etat à L'Administrateur Général du CRH-Gabon par lettre N° 0205/PR/CI du 18 Mai 2001).

Il faut toutefois rappeler que les grèves récurrentes des enseignants du Supérieur avaient fait naître l'idée de l'octroi d'un logement aux agents de cette corporation par l'Etat par le biais d'un crédit immobilier refinancé par le CRH-Gabon en collaboration avec les banques locales. Le nombre de ces enseignants, à l'époque, était de 500 repartis entre l'USTM et l'UOB. Les ressources du CRH-Gabon ne pouvant faire face à cette forte demande, le Comité de Suivi qui avait été mis en place par le Chef de l'Etat et aux travaux desquels prenaient part les Ministres de l'Habitat, des Finances, de l'Enseignement Supérieur, de l'Education Nationale et de la Fonction Publique, avait demandé une implication plus accrue du Gouvernement dans le cadre de la mobilisation des ressources additionnelles au profit du CRH-Gabon.

Partant du constat que l'Etat gabonais dépense plus de 30 milliards de Francs CFA rien qu'au titre des indemnités de logement (aide à la propriété et loyer ayant-droit) et que les enseignants du Supérieur bénéficient d'une prime de 200.000 F CFA (loyer ayant-droit), il a été tout simplement préconisé de transformer cette indemnité de logements en échéance de crédit immobilier. Pour éviter l'effet boomerang, cette mesure a été étendue aux enseignants du Secondaire et par la suite à l'ensemble des fonctionnaires de l'Etat.

Ainsi une Commission ad hoc a été mise en place et comprenant la Direction de la Solde, le Fonds National de l'Habitat (FNH) pour l'aménagement des terrains choisis d'accord partie (Gouvernement/enseignants), la. Direction Générale du Budget et les Ministères des Finances/Habitat pour la partie crédit et transformation de l'indemnité de logements en échéance de crédit immobilier, outre le CRH-Gabon.

De plus, la constatation statistique des données du CRH-Gabon indique bien que sur l'ensemble des dossiers des crédits immobiliers présentés par les banques agréées aux refinancements du CRH-Gabon, 53 % des bénéficiaires sont agents de l'Etat (fonctionnaires, contractuels et militaires), donc allocataires d'une aide à la propriété consentie par l' Etat.

-Ne cibler que les agents- permanents du secteur public par la conversion progressive de l'indemnité de logement en échéance mensuelle de crédit.

-En ce qui concerne les autres gabonais non agents de l'Etat c'est-à-dire les agents des secteurs para-public et privé, il est proposé la transformation du CRH-Gabon en fonds de garantie hypothécaire (ou des prêts à l'habitat). .

• Logements neufs Construire un minimum de 1000 logements par an.

• Réhabilitation de logements existants

L'Etat n'est plus en mesure de maintenir ses logements à usage locatif. Il est proposé leur réhabilitation aux fins de vente.

• Etablir une péréquation des indemnités de logement selon les schémas ci-après :

- A la réservation

Réservation sans priorité : 30% de retenue chaque mois

sur indemnité de logement

Réservation basse priorité : 50% de retenue chaque mois sur indemnité de logement

Réservation moyenne priorité : 75% retenue chaque mois

Réservation haute priorité : 100% retenue chaque mois - A l'obtention du prêt

La totalité de l'indemnité est retenue pour financer les constructions ultérieures d'habitats sociaux.

• 4 types de retenues possibles (100%, 75%, 50%, 30%)

• La priorité est indépendante du montant retenu, elle est attribuée par rapport à l'effort de l'agent (% de retenu). Ceci permet d'égaliser les différences sociales :

- Un agent qui touche 200 000 CFA d'indemnité qui ne cotiserait qu'à concurrence de 50% (soit 100 000 Francs) a une priorité sociale inférieure à celle de l'agent ayant une indemnité de 45 000 Francs, mais qui consentirait à avoir une priorité moyenne (75% de l'indemnité).

• Les maisons construites seront attribuées par tirage au sort dans la catégorie prioritaire concernée (4 tirages différents)

• Les retenues ne se feront qu'à concurrence de 2 ans de retenues ou de 3 millions au maximum cash).

• La réservation est remboursable en cas de désistement.

• La réservation est une avance au coût de financement.

Pourquoi recourir au financement par la Conversion de l'indemnité de logement ?

• L'Etat reconnaît le besoin de financer l'habitat social.

• En tant qu'employeur, un devoir d'assistance est fortement demandé.

• L'effort financier est considérable, et les ressources de l'Etat seront de plus en plus rares (après pétrole).

• L'Etat n'est plus en mesure d'être un Etat providence

• Le recours à la contribution des agents est de plus en plus nécessaire pour permettre l'enclenchement et la pérennisation du processus. .

- Si 25% d'agents font une réservation à concurrence de 50% du montant de leur indemnité de logement, cela représenterait un refinancement de 2 milliard ;

- Si la moitié (ie 50%) des agents font une réservation à concurrence de 50% du montant de leur indemnité, cela représenterait un refinancement de 7 milliards ;

- Si 50% des agents font une réservation à concurrence de 75% du montant de leur indemnité de logement, cela représenterait un refinancement de 11 milliards ;

- Si 75% des agents font une réservation de 75% du montant de leur indemnité de logement, cela représenterait un refinancement de 15 milliards, etc...

• L'indemnité logement est un minimum. Il est possible d'ajouter une part du reste de son salaire pour augmenter la capacité d'emprunt.

• Possibilité d'accéder à des co-emprunteurs. Ceci permettant aux revenues les plus faibles de mettre en commun les revenus du couple pour une plus grande base d'emprunt.

• Limitation de la capacité d'emprunt à 40%. Ce qui est supérieur à celle des banques (entre 30% et 35%).

• Modulation de la rémunération CRH-Gabon en fonction de la durée des crédits ; ainsi, plus la durée d'emprunt est longue, plus le taux est faible. Il devient alors possible d'atteindre des taux de sortie de 7,1% sur 15 ans d'emprunt.

• Diminution de la durée minimale d'emprunt de 10 ans à 5 ans. Ceci pour permettre aux agents les plus âgés de parvenir, au moins partiellement, à une aide efficace au logement.

• Systématisation du paiement d'avance sur travaux (30%).

• Exigence de caution bancaire pour garantir le remboursement de l'avance.

• Exiger les retenues de garantie (5 à 10 7c) remboursable 1 an après la réception d'une maison (cette retenue garantie des malfaçons).

• Cadrer les marges à 10% de la valeur des travaux.

• Les maisons témoins CRH-Gabon à NZENG-AYONG et leurs spécifications techniques sont la norme de construction puisque traduisant une vérité des prix.

L'option retenue dans le rapport initial sur l'accès à la propriété, et faisant intervenir les banques gabonaises, reste une proposition valable.

La proposition d'une option au financement des logements sociaux s'impose pour assurer la réalisation de l'objectif de réduction de la pauvreté au Gabon.

L'option présente s'axe sur un crédit revolving de 15 milliards de CFA~auprès d'un bailleur de fonds, ce crédit financerait :

1. La construction de logements sociaux

2. La réhabilitation, en vue de la cession, des logements-administratifs de l'Etat.

La construction de près de 1000 logements sociaux nécessite près de 12,5 milliards de CFA.

Les logements sociaux seraient alors uniquement financés par l'Etat, sans recours au système bancaire local.

Les logements construits seraient cédés aux agents de l'Etat moyennant la suppression totale et définitive de l'indemnité de logement.

Le nombre de bénéficiaires étant réduit par rapport à la demande il est judicieux de procéder par tirage au sort pour chaque catégorie d'indemnité de logement. Il y aurait ainsi l'avantage d'éviter tout favoritisme et la transparence du processus d'attribution des logements construits en serait renforcée.

Le coût d'un logement est de 11 millions. Il est donc possible de limiter le coût à ce montant tout en favorisant la construction de logements supplémentaires pour les plus défavorisés. Nous aurions ainsi un tableau de financement transformé tel que suit :

Agents de l'Etat (Fonctionnaires ou Contractuels) de la catégorie B, hiérarchie B 1 ;

2 : Agents de l' Etat de la catégorie A, hiérarchies A 1 et A2 ;

3 : Agents de l'Etat du corps des Professeurs d'Ecole (anciennement instituteurs) de la catégorie, hiérarchies B 1 et B2 ;

4 : Agents de l'Etat du corps des Professeurs de Lycée et de Collège de la catégorie A, hiérarchies A1 et A2 ;

5 : Agent de l'Etat des corps d'Enseignants-Chercheurs du Supérieur, des médecins , des Pharmaciens, des Dentistes et des Inspecteurs Principaux du Travail.

Le fonds de garantie des prêts à l'habitat :

Contexte

Le CRH-Gabon participe aujourd'hui activement au développement de l'accession sociale à la propriété en refinancant les banques agréées.

Ces mêmes banques, en utilisant les refinancements du CRH-Gabon (82% du montant total du prêt) et leurs ressources propres (18% du montant total du prêt) sont à même de financer les accédants à la propriété à des taux inférieurs à ceux pratiqués pour des opérations de mêmes types.

Il s'agit de sécuriser les banques commerciales dans le processus de financement des crédits immobiliers par l'assurance d'une prise en charge des sinistres ou des difficultés de remboursement des prêts par les clients (promoteurs ou acquéreurs).

La garantie accordée par le fonds, fonctionnerait selon un principe de solidarité entre les banques agréées complété par des apports extérieurs (CRH-Gabon représentant l'Etat gabonais). Elle serait individualisée et porterait sur chaque prêt à l'habitat accordé par une banque agréée et répondant à des normes à définir. Les études de factibilité y relatives ont été menées par le CRH-Gabon en collaboration avec les banques locales agréées et la Banque des Etats de l'Afrique Centrale (BEAC). Ces études ont conclu à la viabilité de ce fonds.

Les banques agréées au Guichet de réescompte du CRH-Gabon sont d'autant plus intéressées par la mise en place de ce fonds de garantie des prêts à l'habit